Un propietario acepta una oferta y piensa que la venta está hecha. Todavía faltan, como poco, varias semanas y una cadena de trámites que no dependen solo de él.

Ver qué puedo hacer en mi caso ↓

Saber cuánto tarda cada paso sirve para dos cosas: fijar una fecha de firma realista y no comprometer el dinero de la venta antes de tiempo. También ayuda a valorar ofertas, porque no todas tienen el mismo riesgo de calendario.

No existe un plazo único. Hay plazos legales mínimos, plazos habituales que dependen de bancos y profesionales, y retrasos que casi siempre se deben a documentación que podía haberse preparado antes.

Paso 1: de la oferta al acuerdo por escrito

Un acuerdo verbal sobre la vivienda y el precio puede llegar a obligar a las partes, pero es difícil de probar y deja sin regular plazos, financiación y entrega. No des por hecho que puedes retirarte sin consecuencias si ya has aceptado. Lo habitual es documentar el acuerdo cuanto antes con una reserva o con un contrato de arras, que fija precio, plazos, cantidad entregada y condiciones.

Antes de firmar conviene tener claro qué ocurre si el comprador no obtiene la hipoteca, quién asume cada gasto, en qué estado se entrega la vivienda y qué fecha máxima se fija para la escritura. En cómo analizar una oferta repasamos esos puntos.

Qué significan las arras

El Código Civil, en su artículo 1454, regula las arras como señal que permite desistir: el comprador puede hacerlo perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo duplicado. Es la modalidad que suele llamarse arras penitenciales. Existen otras fórmulas, y el efecto depende de cómo se redacte el contrato.

Por eso el texto importa más que el nombre del documento. Un contrato de arras mal redactado puede dejar sin resolver justo lo que más tarde provoca el conflicto: la financiación del comprador o el plazo.

Paso 2: la financiación del comprador

La mayoría de las compras se financian. En el segundo trimestre de 2026, según los registradores, las hipotecas sobre vivienda equivalían al 77 % de las compraventas. El calendario de tu venta depende, por tanto, del banco del comprador.

Ese proceso incluye el estudio de solvencia, la tasación de tu vivienda y la aprobación del préstamo. Para la tasación, el técnico necesitará visitar la vivienda: facilita el acceso y la documentación cuanto antes.

Paso 3: los plazos legales de la hipoteca

La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, fija dos plazos que no se pueden acortar. El banco debe entregar al comprador la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, entre otros documentos, con al menos diez días naturales de antelación a la firma.

Además, el comprador debe acudir al notario que elija, como tarde el día anterior a la escritura, para recibir asesoramiento y firmar un acta sobre la información recibida. Si el banco emite la documentación tarde, la fecha de firma se mueve.

Paso 4: la documentación del vendedor

Muchos retrasos proceden del vendedor, no del comprador. Notaría, banco y comprador pueden pedir, según el caso:

  • escritura o título de propiedad y nota simple actualizada;
  • certificado de eficiencia energética registrado, que debe adjuntarse al contrato;
  • último recibo del IBI;
  • certificado de la comunidad sobre deudas;
  • información para cancelar la hipoteca pendiente, si la hay;
  • documentación de herencia o de cotitulares, si corresponde.

Lo repasamos con detalle en documentos para vender una vivienda en Huelva.

Paso 5: la cancelación de la hipoteca del vendedor

Si tu vivienda tiene una hipoteca pendiente, el comprador querrá recibirla libre de cargas. Lo habitual es cancelar la deuda en el mismo acto de la firma con parte del precio. Para eso hay que pedir a la entidad el saldo exacto a la fecha prevista y coordinar su presencia o la de un representante.

La guía sobre vender una vivienda con hipoteca explica cómo ordenarlo.

Paso 6: la firma y la entrega de llaves

En la notaría se firma la escritura, se paga el precio pendiente y, salvo pacto distinto, se entregan las llaves. Si el vendedor sigue viviendo en la casa, conviene pactar por escrito la fecha de entrega y su garantía.

Después vienen los trámites posteriores: inscripción en el Registro, impuestos del comprador y del vendedor, cambios de suministros y comunicación a la comunidad.

Las ventas que más se retrasan

Las que tienen varios propietarios sin acuerdo previo, herencias sin aceptar, discrepancias entre el Catastro y la realidad, cargas no previstas o una vivienda alquilada sin una situación clara. También las encadenadas, cuando la compra de otra vivienda depende de la venta.

En esos casos, conviene resolver el problema antes de aceptar una oferta, no durante el plazo de arras. Ver vender con varios propietarios y herencia y venta.

Cómo fijar una fecha realista

Calcula hacia atrás desde la escritura: diez días naturales como mínimo para la documentación hipotecaria, el tiempo de aprobación del banco, la tasación y la recopilación de tus documentos. Añade margen para imprevistos razonables.

Y no comprometas el dinero de la venta, por ejemplo en otra compra, hasta que la firma tenga fecha cierta. Para saber qué cantidad te quedará, usa la calculadora de venta neta.

Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar antes de diez días si el comprador tiene prisa?

Si el comprador se financia con un préstamo hipotecario, el plazo mínimo de diez días naturales para la documentación precontractual lo fija la ley.

¿Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca?

Depende de lo que diga el contrato de arras o de reserva. Por eso conviene regular expresamente esa situación antes de firmar.

¿Quién elige la notaría?

En la compra con préstamo hipotecario, el prestatario tiene derecho a elegir notario. Fuera de ese supuesto, las partes suelen pactarlo.

¿Puedo acelerar la venta preparando documentos antes de publicar?

Sí. Tener la documentación ordenada desde el principio evita que el calendario dependa de trámites del vendedor.

Una venta se prepara antes de la oferta

En Houspi organizamos el calendario de la operación desde el primer día: qué documentos faltan, qué riesgos de plazo tiene cada oferta y qué fecha de firma se puede defender.

Fuentes y alcance

Fuentes consultadas el 22 de octubre de 2026. Este artículo es información general: las cifras y las normas deben comprobarse para cada vivienda y cada persona antes de tomar una decisión.