En la costa de Huelva es habitual la pregunta: “¿puedo alquilar mi apartamento a turistas los meses que no lo uso?”. La respuesta depende de varias normas que conviene leer juntas.

Ver qué puedo hacer en mi caso ↓

Este artículo resume las reglas vigentes a octubre de 2026 de forma práctica. No valora si son acertadas ni anticipa cambios futuros. Explica qué debe revisar un propietario antes de anunciar su vivienda como vivienda de uso turístico, y qué debe tener en cuenta si piensa venderla.

Qué es una vivienda de uso turístico en Andalucía

En Andalucía, la cesión temporal de una vivienda a turistas, de forma habitual y con fines lucrativos, se regula como vivienda de uso turístico. El Decreto 31/2024, publicado en el BOJA el 2 de febrero de 2024, modificó la regulación autonómica anterior y fijó nuevos requisitos de equipamiento, superficie y funcionamiento.

No es lo mismo que un alquiler de temporada o un alquiler de vivienda habitual. Cada figura tiene sus propias reglas y conviene no mezclarlas en el anuncio ni en el contrato.

La declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía

Antes de empezar a prestar el servicio, la persona o empresa que explota la vivienda debe presentar por vía electrónica una declaración responsable para su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Debe incluir, entre otros datos, la referencia catastral, la capacidad, la identidad de quien explota la vivienda y del propietario si es distinto, y los periodos de funcionamiento.

La Administración puede cancelar la inscripción si la declaración es inexacta o si se dejan de cumplir las condiciones.

Requisitos de la vivienda según el Decreto 31/2024

  • refrigeración en dormitorios y salones si se explota entre mayo y agosto, y calefacción si se explota entre diciembre y marzo;
  • ventilación directa al exterior o a patios ventilados en dormitorios y salones, y sistema de oscurecimiento de ventanas;
  • un mínimo de 14 m² por plaza y una superficie mínima de 25 m², salvo que el planeamiento establezca otra;
  • un máximo de 15 plazas si se cede la vivienda completa;
  • dos baños si hay más de cinco plazas y tres si hay más de ocho;
  • botiquín, detector de humo y extintor;
  • hojas de reclamaciones oficiales, información para los huéspedes y un teléfono de atención disponible las 24 horas.

Es un resumen. Antes de presentar la declaración, lee el texto completo y comprueba cada punto en tu vivienda.

El papel de los ayuntamientos

El Decreto 31/2024 permite a los ayuntamientos establecer limitaciones proporcionadas al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito o zona, con criterios claros y objetivos que deben darse a conocer antes de aplicarse. La vivienda también debe cumplir el planeamiento urbanístico municipal.

En la práctica, la respuesta puede variar de un municipio a otro. Si tu vivienda está en Ayamonte, Isla Cristina, Lepe o Punta Umbría, consulta al ayuntamiento qué condiciones urbanísticas se aplican a tu parcela antes de comprometer gastos.

La comunidad de propietarios: aprobación expresa previa

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que quiera destinar su vivienda a esta actividad obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad (artículo 7.3). El acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12).

La misma mayoría puede establecer cuotas especiales de gastos o un incremento de la participación en los gastos comunes para esas viviendas, sin superar un 20 %. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

En urbanizaciones de la costa con muchas segundas residencias, revisa las actas recientes y los estatutos antes de dar ningún paso.

Qué ha pasado con el registro único estatal

El Real Decreto 1312/2024 creó un procedimiento de registro único de arrendamientos y una ventanilla única digital. La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE, estimó en parte el recurso de la Generalitat Valenciana y anuló los preceptos que regulaban el registro único y el número de registro estatal.

La sentencia desestimó el recurso en lo relativo a la ventanilla única digital y a las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea. Otras sentencias posteriores del Supremo sobre el mismo Real Decreto siguieron ese criterio. La inscripción que habilita la actividad en Andalucía sigue siendo la autonómica.

Rentabilidad: hacer la cuenta completa

Los ingresos por noche son solo una parte. Hay que restar limpieza, lavandería, suministros, equipamiento exigido, comisiones de las plataformas, seguros, mantenimiento, gestión, impuestos y los meses sin ocupación.

También tiene un coste el uso propio: si alquilas en verano, quizá no puedas usar la vivienda cuando más te interesa. Lo tratamos en tener propiedades no significa tener patrimonio.

Si piensas vender una vivienda con actividad turística

Una vivienda inscrita puede interesar a un comprador inversor, pero la inscripción no es una garantía de ingresos futuros. El comprador querrá revisar la situación registral turística, el acuerdo de la comunidad, el cumplimiento de requisitos y las reservas comprometidas.

Si hay reservas para fechas posteriores a la venta, hay que decidir quién las asume y cómo se documenta. La guía sobre vender una segunda residencia en la costa recoge otras cuestiones de calendario.

Preguntas frecuentes

¿Necesito el permiso de la comunidad si mi vivienda ya era turística antes de abril de 2025?

Los acuerdos del artículo 17.12 no tienen efectos retroactivos. Aun así, revisa con un profesional la situación concreta de tu inscripción y de tu comunidad.

¿Sigue siendo necesario el número de registro estatal?

El Tribunal Supremo anuló en 2026 los preceptos que regulaban el registro único y el número de registro estatal. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía sigue siendo necesaria.

¿Puedo alquilar solo en verano?

La declaración incluye los periodos de funcionamiento, y algunos requisitos, como la refrigeración, dependen de los meses en que se explote la vivienda.

¿El ayuntamiento puede impedir nuevas viviendas turísticas?

El Decreto 31/2024 permite limitaciones proporcionadas por edificio, sector, ámbito o zona, con criterios objetivos publicados. Consulta la situación de tu municipio.

Decidir con la vivienda delante

Alquilar a turistas, alquilar de forma estable, usar la vivienda o venderla son opciones distintas con números distintos. En Houspi podemos ayudarte a comparar la venta con la situación actual de tu vivienda en la costa occidental.

Fuentes y alcance

Fuentes consultadas el 22 de octubre de 2026. Este artículo es información general: las cifras y las normas deben comprobarse para cada vivienda y cada persona antes de tomar una decisión.