Al calcular cuánto cuesta una vivienda, mucha gente se detiene en el precio. En Andalucía, los impuestos de la compra pueden sumar desde un 3,5 % hasta más de un 10 % del precio, según el caso.

Ver qué puedo hacer en mi caso ↓

El impuesto depende, sobre todo, de si la vivienda es nueva o usada. Después influyen el uso que vas a darle, su valor y algunas circunstancias personales. Resumimos las reglas vigentes en Andalucía a octubre de 2026 para quien compra en Huelva o en la costa occidental.

Vivienda usada: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Cuando compras a un particular una vivienda que ya ha tenido uso, la operación tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Es un impuesto cedido a la comunidad autónoma y lo paga el comprador.

La Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, fija en su artículo 41 un tipo general del 7 %.

Los tipos reducidos para vivienda habitual

El artículo 43 de esa ley establece tipos reducidos cuando la vivienda se destina a vivienda habitual del comprador:

  • 6 % con carácter general, si el valor de la vivienda no supera 150.000 €;
  • 3,5 % si el comprador es menor de 35 años, con el mismo límite de 150.000 €;
  • 3,5 % si el comprador o un miembro de su núcleo familiar tiene discapacidad, con un límite de 250.000 €;
  • 3,5 % si el comprador forma parte de una familia numerosa, con un límite de 250.000 €;
  • 3,5 % para víctimas de violencia doméstica, víctimas del terrorismo y compras en municipios con problemas de despoblación, con un límite de 150.000 €.

En matrimonios y parejas de hecho basta con que uno de los dos cumpla la condición personal. Si compran varias personas sin esa relación, el tipo reducido se aplica a la parte de quien la cumpla. El garaje o el trastero comprados con la vivienda pueden seguir el tipo reducido si la suma no supera el límite.

Qué valor se compara con el límite

El límite de 150.000 € o de 250.000 € no se mide necesariamente con el precio de la escritura. La ley andaluza remite al artículo 10 del texto refundido del impuesto: la base es el valor de referencia del Catastro o el precio declarado, si este es mayor.

Una vivienda comprada por 148.000 € cuyo valor de referencia sea 155.000 € superaría el límite. Compruébalo antes de cerrar el precio. Lo explicamos en el valor de referencia del Catastro.

Vivienda nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados

La primera entrega de una vivienda por el promotor no tributa por transmisiones, sino por IVA. Para la vivienda libre, el tipo aplicable es el reducido del 10 %, que según la Agencia Tributaria incluye hasta dos plazas de garaje y los anexos situados en el edificio que se transmitan conjuntamente.

Además, la escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados. En Andalucía, el artículo 49 de la Ley 5/2021 fija un tipo general del 1,2 %. El artículo 50 prevé tipos reducidos para vivienda habitual: 1 % hasta 150.000 €, 0,3 % para menores de 35 años con ese mismo límite y 0,1 % para personas con discapacidad o familias numerosas hasta 250.000 €.

Tres ejemplos para ordenar cifras

SUPUESTOS ILUSTRATIVOS, sin valor de referencia superior al precio y como vivienda habitual salvo que se indique:

  • vivienda usada de 140.000 €, comprador de 30 años: ITP al 3,5 %, 4.900 €;
  • la misma vivienda, comprador de 45 años: ITP al 6 %, 8.400 €;
  • apartamento usado de 200.000 € como segunda residencia: ITP al 7 %, 14.000 €.

No incluyen notaría, registro, gestoría ni tasación, que dependen de cada operación.

¿Y la hipoteca?

En las escrituras de préstamo hipotecario, el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el prestamista, según el texto refundido del impuesto. La Ley 5/2019 también reparte los gastos de formalización: con carácter general, la tasación corresponde al prestatario, y los aranceles notariales de la escritura de préstamo, el registro y la gestoría, al prestamista.

Esto no significa que la compra con hipoteca no tenga gastos para el comprador. Significa que conviene distinguir los de la compraventa de los del préstamo.

Plazo y forma de pago

El ITP se autoliquida ante la Agencia Tributaria de Andalucía tras la firma. Es habitual que la gestoría o la notaría lo tramiten, pero la obligación es del comprador. Consulta el plazo vigente y los modelos en la web de la Agencia Tributaria de Andalucía antes de la firma.

Si aplicas un tipo reducido, guarda la documentación que acredita el requisito: edad, discapacidad, título de familia numerosa o empadronamiento posterior en la vivienda.

El vendedor también tiene impuestos

Quien vende no paga ITP, pero puede tener que declarar una ganancia patrimonial en el IRPF y pagar la plusvalía municipal. Si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio. Ver gastos de vender una vivienda y la calculadora de plusvalía.

Cómo usar esta información al negociar

Para el comprador, los impuestos son dinero que debe tener disponible el día de la firma. Si una vivienda supera por poco el límite del tipo reducido, la diferencia de impuesto puede ser relevante en la negociación.

Para el vendedor, conocer los límites ayuda a entender a qué comprador encaja su vivienda. En ayudas para comprar la primera vivienda explicamos cómo se combinan con los avales públicos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el ITP en Andalucía en 2026?

El tipo general es del 7 %. Hay tipos reducidos del 6 % y del 3,5 % para vivienda habitual con límites de valor y requisitos personales.

¿El tipo del 3,5 % se aplica si tengo 35 años?

La ley se refiere a compradores menores de 35 años. Comprueba tu caso con la fecha de devengo del impuesto.

¿Una vivienda nueva paga ITP?

No en la primera entrega por el promotor: paga IVA al 10 % y Actos Jurídicos Documentados.

¿Puedo aplicar el tipo reducido a una segunda residencia?

No. Los tipos reducidos exigen que la vivienda se destine a vivienda habitual.

Presupuesto completo antes de buscar

En Houspi ayudamos a compradores a calcular el presupuesto real antes de visitar y a vendedores a entender qué comprador puede pagar su vivienda. Si buscas en Huelva, consulta comprar vivienda en Huelva.

Fuentes y alcance

Fuentes consultadas el 22 de octubre de 2026. Este artículo es información general: las cifras y las normas deben comprobarse para cada vivienda y cada persona antes de tomar una decisión.