Un comprador acuerda 140.000 € por una vivienda y descubre en la gestoría que pagará el impuesto sobre una cifra mayor. Casi siempre, la explicación es el valor de referencia del Catastro.

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Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, el valor de referencia del Catastro es la base mínima de varios impuestos ligados a la transmisión de inmuebles. No es el precio de la vivienda ni una tasación, pero puede cambiar el dinero que necesita el comprador y, por tanto, la negociación.

Qué es el valor de referencia

Es un valor que determina la Dirección General del Catastro para cada inmueble a partir del análisis de los precios de las compraventas formalizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad. Se calcula año a año con módulos de valor por zonas y se publica junto a los informes anuales del mercado inmobiliario.

Los valores de referencia de los inmuebles urbanos para 2026 se determinaron conforme a una resolución de la Dirección General del Catastro de 27 de octubre de 2025, y pueden consultarse desde el 1 de enero de 2026 en la Sede Electrónica del Catastro, según el anuncio publicado en el BOE.

Dónde y cómo se consulta

En la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado de valor de referencia. Para consultarlo hay que identificarse, por ejemplo con Cl@ve, certificado electrónico o los datos del DNI o NIE. También puede consultarse en las Gerencias del Catastro con cita previa.

Si vas a vender, consúltalo antes de fijar el precio de salida. Si vas a comprar, pide al vendedor o a la inmobiliaria que lo compruebe o pídelo tú con la referencia catastral antes de firmar las arras.

Cuándo sustituye al precio en el impuesto

El artículo 10 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que, para los inmuebles, la base imponible es el valor de referencia. Si el precio pactado o el valor declarado son superiores, se toma la mayor de esas cifras.

En la práctica: si compras por 140.000 € una vivienda usada con un valor de referencia de 152.000 €, el ITP se calculará sobre 152.000 €. Si el valor de referencia fuese de 130.000 €, se calcularía sobre los 140.000 € del precio.

Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la base es la mayor de estas tres cifras: valor declarado, precio pactado o valor de mercado.

El efecto sobre los tipos reducidos en Andalucía

La Ley 5/2021 andaluza aplica tipos reducidos de ITP a la vivienda habitual cuando su valor no supera ciertos límites: 150.000 € con carácter general y 250.000 € en algunos supuestos. Para comprobar esos límites, remite precisamente al valor del artículo 10.

SUPUESTO ILUSTRATIVO: un comprador menor de 35 años paga 148.000 € por su vivienda habitual, pero el valor de referencia es de 155.000 €. Al superar el límite, no se aplicaría el 3,5 % sino el 7 % sobre 155.000 €: 10.850 € en lugar de los 5.180 € que habría pagado al 3,5 % sobre el precio. Una diferencia así puede romper un presupuesto ajustado.

Qué impuestos lo usan y cuáles no

El valor de referencia sirve de base mínima en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por eso también aparece en herencias y donaciones de vivienda, como explicamos en herencia y venta.

No es la base de la ganancia patrimonial del vendedor en el IRPF, que se calcula con los valores reales de adquisición y transmisión, ni de la plusvalía municipal, que tiene sus propias reglas. Ver gastos de vender una vivienda.

Cómo se impugna

El valor de referencia solo puede impugnarse cuando se recurre la liquidación que practique la Administración o cuando se solicita la rectificación de la autoliquidación del impuesto. En ese procedimiento, la Administración tributaria resuelve tras un informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor.

Es decir, normalmente primero se paga sobre el valor de referencia y después se discute. Para hacerlo con posibilidades hay que acreditar por qué la vivienda vale menos: estado, características que el Catastro no recoge, defectos o una tasación que lo justifique. Conviene hacerlo con asesoramiento.

Datos catastrales que no coinciden con la realidad

Si la superficie, el uso o las características que figuran en el Catastro no coinciden con la vivienda real, el valor de referencia puede verse afectado. Además, las discrepancias pueden generar preguntas en la notaría, en el Registro o en la tasación del banco del comprador.

Revisarlo antes de vender evita sorpresas. Forma parte de la documentación que conviene preparar, como explicamos en documentos para vender una vivienda en Huelva.

Cómo usarlo en una negociación

Para el vendedor, conocer el valor de referencia ayuda a anticipar qué comprador encaja. Una vivienda cuyo valor de referencia supera por poco 150.000 € puede perder atractivo para quien contaba con un tipo reducido.

Para el comprador, es un dato que debe entrar en el presupuesto antes de firmar las arras. En impuestos al comprar vivienda en Andalucía resumimos los tipos vigentes.

Preguntas frecuentes

¿El valor de referencia es el valor de mercado de mi vivienda?

No. Es un valor administrativo calculado por zonas con datos de compraventas. La normativa catastral prevé que no supere el valor de mercado, pero no sustituye una valoración individual.

¿Puedo vender por debajo del valor de referencia?

Sí. Las partes pactan el precio libremente. Lo que cambia es la base del impuesto del comprador, que será el valor de referencia.

¿Cada cuánto cambia?

Se determina cada año mediante una resolución de la Dirección General del Catastro. Consulta el del año en que se firme la escritura.

¿Afecta a mi IRPF como vendedor?

No es la base de la ganancia patrimonial, que se calcula con los valores de adquisición y de transmisión según la Ley del IRPF.

Una comprobación de cinco minutos

Consultar el valor de referencia cuesta poco y puede evitar un problema serio en la firma. En Houspi lo revisamos al preparar cada venta, junto con los datos catastrales y la documentación.

Fuentes y alcance

Fuentes consultadas el 22 de octubre de 2026. Este artículo es información general: las cifras y las normas deben comprobarse para cada vivienda y cada persona antes de tomar una decisión.