El principal obstáculo para comprar la primera vivienda no suele ser la cuota mensual. Es reunir la entrada y los gastos que el banco no financia.

Ver qué puedo hacer en mi caso ↓

Para ese problema existen hoy en Andalucía dos instrumentos públicos de aval y un tipo reducido en el impuesto de transmisiones patrimoniales. Ninguno regala la vivienda ni elimina la necesidad de ahorro, pero pueden cambiar mucho el dinero que hace falta el día de la firma.

Resumimos los requisitos publicados a octubre de 2026. Antes de firmar nada, confirma las condiciones con tu entidad financiera y con la administración correspondiente, porque los programas pueden cambiar o agotar fondos.

La Línea de Avales del ICO para la primera vivienda

Es un programa estatal gestionado por el Instituto de Crédito Oficial a través de las entidades financieras adheridas. Según la información publicada por el ICO el 24 de junio de 2026:

  • se dirige a jóvenes que no superen los 35 años en la fecha de formalización del préstamo y a familias con menores a cargo, sin límite de edad en este caso;
  • el aval puede cubrir hasta el 20 % del préstamo, y hasta el 25 % si la vivienda tiene una calificación energética D o superior;
  • en la provincia de Huelva el límite de ingresos es de 4,5 veces el IPREM por comprador;
  • el patrimonio no puede superar 150.000 €;
  • en Andalucía, el precio de la vivienda no puede superar 225.000 €, según la tabla de precios máximos por comunidad autónoma del ICO;
  • el plazo para formalizar los préstamos termina el 31 de diciembre de 2027;
  • el aval es gratuito para el comprador.

Garantía Vivienda Andalucía, el aval de la Junta

La Junta de Andalucía tiene su propio programa. Según la nota del Consejo de Gobierno de 22 de septiembre de 2026, se dirige a jóvenes andaluces de hasta 40 años, inclusive. La Junta avala la parte del préstamo hipotecario que supera el 80 % del precio de la vivienda, de forma que las entidades colaboradoras pueden financiar hasta el 100 % del precio.

Con la última ampliación, la dotación acumulada del programa alcanza 80 millones de euros, y la Junta informa de que más de 3.000 jóvenes se han beneficiado. Entre los requisitos publicados por la Junta figuran estar empadronado en Andalucía, no ser titular de otra vivienda salvo excepciones y destinar la vivienda a domicilio habitual durante al menos dos años.

El precio de referencia máximo de la vivienda, con sus anejos, es de 295.240 € con carácter general, y de 354.288 € si la vivienda tiene calificación energética A o B. Si la tasación es inferior al precio, se toma la tasación.

Lo que los avales no cubren

Financiar el 100 % del precio no significa financiar el 100 % de la operación. Los impuestos, la notaría, el registro, la tasación y la gestión siguen saliendo, normalmente, del ahorro del comprador.

Tampoco cambian la regla básica de la entidad: tiene que considerar que la cuota es asumible con tus ingresos. El aval reduce el riesgo del banco en la parte alta del préstamo; no sustituye el análisis de solvencia.

ITP al 3,5 % para menores de 35 años

En la compra de vivienda usada, el impuesto principal es el de transmisiones patrimoniales. En Andalucía el tipo general es del 7 % (artículo 41 de la Ley 5/2021, de tributos cedidos). El artículo 43 prevé un tipo reducido del 3,5 % cuando el comprador tiene menos de 35 años, la vivienda va a ser su residencia habitual y su valor no supera 150.000 €.

Si compran dos personas casadas o pareja de hecho, basta con que una cumpla el requisito de edad. Si compran varias personas sin esa relación, el tipo reducido se aplica a la parte de quien lo cumpla.

Para la vivienda habitual de hasta 150.000 € sin requisito de edad, el tipo es del 6 %. Hay tipos del 3,5 % con un límite de 250.000 € para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo detallamos en impuestos al comprar vivienda en Andalucía.

El límite de 150.000 € y el valor de referencia

El valor que se compara con el límite es el que fija la normativa del impuesto: el valor de referencia del Catastro o el precio declarado si es mayor. Una vivienda escriturada por 145.000 € con un valor de referencia superior a 150.000 € podría quedar fuera del tipo reducido.

Comprueba ese dato antes de firmar las arras. Lo explicamos en el valor de referencia del Catastro.

Un ejemplo para ordenar cifras

SUPUESTO ILUSTRATIVO: una persona de 30 años compra en Huelva una vivienda usada de 140.000 € que será su residencia habitual, sin valor de referencia superior. El ITP al 3,5 % serían 4.900 €. Si la misma compra la hiciera una persona de 40 años, se aplicaría el 6 %: 8.400 €.

A esas cifras hay que sumar notaría, registro, gestoría y tasación, cuyo importe depende de cada operación. Y, si el préstamo no alcanza el 100 %, la diferencia del precio.

Cómo encaja esto con la búsqueda de vivienda en Huelva

Primero, calcula el presupuesto total: precio, impuestos y gastos. Segundo, pide a una entidad adherida una valoración de solvencia antes de buscar. Tercero, filtra viviendas con ese presupuesto real y dentro del precio máximo del programa que vayas a usar, no con el máximo que te gustaría.

La calculadora de hipoteca permite estimar cuotas, y en comprar vivienda en Huelva explicamos cómo acompañamos a compradores.

Si vendes una vivienda que puede interesar a este comprador

Una vivienda de precio moderado en Huelva capital o en municipios cercanos puede encajar con compradores que usan estos avales. Para ellos importan la calificación energética, la documentación ordenada y un calendario de firma compatible con la tramitación bancaria.

Preparar esos puntos antes de publicar puede evitar que un comprador interesado pierda la financiación por un retraso documental. Lo tratamos en certificado energético para vender y en de la oferta a la notaría.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar el aval del ICO si tengo 36 años?

Como joven, no: el límite es no superar los 35 años en la fecha de formalización. Si tienes menores a cargo, la línea para familias no tiene límite de edad.

¿El aval de la Junta cubre los impuestos?

No. Avala la parte del préstamo que supera el 80 % del precio. Los impuestos y gastos de compra no forman parte de esa garantía.

¿Dónde se solicitan los avales?

A través de las entidades financieras adheridas o colaboradoras de cada programa. Pregunta a tu banco si participa.

¿El ITP reducido se aplica a una segunda residencia?

No. Los tipos reducidos del artículo 43 exigen que la vivienda se destine a vivienda habitual.

Antes de enamorarte de una vivienda

La mejor ayuda es saber con precisión cuánto puedes comprar. Si buscas tu primera vivienda en Huelva, en Houspi podemos ayudarte a ordenar el presupuesto antes de empezar las visitas.

Fuentes y alcance

Fuentes consultadas el 22 de octubre de 2026. Este artículo es información general: las cifras y las normas deben comprobarse para cada vivienda y cada persona antes de tomar una decisión.